Las Bolsas de Deterioro Urbano
Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid, 2003
LAS BOLSAS DE DETERIORO URBANO
LAS BOLSAS DE DETERIORO URBANO
(Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid, mayo de 2003)
1. Antecedentes
El Programa de Actuaciones del Área de Urbanismo e Infraestructura del Ayuntamiento de Madrid para 1988 diseña el desarrollo de 19 Bolsas de Deterioro Urbano, 11 Operaciones Urbanas (Gran Vía de Hortaleza, Avda. de Córdoba, Bailén-Pza de Oriente, Vía borde de Villaverde, Puente de Ventas, Centro Integrado de Aluche, Pasillo Verde Ferroviario, Campo de las Naciones, Estación Sur de Autobuses, Estación Norte de Autobuses, Plan de Medianerías) y 13 Sistemas Generales (Cuña de Latina, Huerta del Obispo, Pradolongo, Parque Lineal del Manzanares, Retiro, Casa de Campo, Arganzuela y Madrid Sur en lo que a grades parques se refiere), actuaciones todas ellas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1985.
El programa de las Bolsas de Deterioro Urbano se definía como: “desaparición de 19 de estas bolsas, promoviendo el realojamiento total de las más de 3.000 familias que las ocupan y sustituyendo los núcleos de edificación deficiente por nuevos barrios integrados en una estructura urbana cualificada, lo que comporta la redistribución de los beneficios de la operación”, asegurándose en el folleto municipal Un proyecto para Madrid del que tomamos las presentes citas: “En el programa de Bolsas de Deterioro Urbano predomina el aspecto social al tratarse de polígonos ocupados por edificación deficiente, que suponen interrupciones de la trama urbana y componen un marco de problemas sociales, higiénicos y de seguridad. Las diecinueve actuaciones programadas operan sobre situaciones existentes, propiciando en todas ellas la mejora de la calidad urbana mediante la sustitución integral de las edificaciones”.
Los enclaves sobre los que se debía actuar eran fundamentalmente de tres tipos. El mayor número correspondía a asentamientos que se habían quedado al margen de los procesos de crecimiento y expansión de la ciudad en los años cincuenta y sesenta del pasado siglo; zonas que nunca habían llegado a estar urbanizadas ni construidas, que pasaron de suelo rústico degradado de la periferia a vacío urbano desconectado, escenario de chabolismo consolidado e infravivienda. El segundo grupo agrupaba situaciones más diversificadas, que, debido unas veces a la implantación de infranqueables barreras de infraestructuras (Méndez Álvaro, Colonia Campamento) o debido, otras, a su inaccesibilidad (El Querol), remitían a un tejido urbano “de segunda categoría” con ocupación residual. El tercer grupo correspondía a la periferia de los núcleos periféricos del Madrid de los años veinte y treinta del pasado siglo: periferias de Vallecas, de Tetuán... Ahora bien, en los tres casos , y especialmente en los dos primeros, la periferia de antaño ya no era tal, tratándose, por el contrario, de operaciones de gran centralidad y alto valor inmobiliario.
Las 19 Bolsas de Deterioro Urbano (BDU) eran:
B1 Rancho del Cordobés, B2 Oeste de San Fermín, B3 La Viña, B4 Puente de Vallecas Norte, B5 Puente de Vallecas Sur, B6 Avenida de Daroca, B7 El Carmen, B8 Glorieta Elíptica, B9 El Querol, B10 Villa Jimena, B11Cerro Belmonte, B12 Emerenciana Zurilla, B13 M. Arteaga - J. Verdaguer, B14 Casco de Carabanchel Bajo, B15 Sor Ángela de la Cruz, B16 Colonia Campamento, B17 Méndez Álvaro-Delicias, B18 Méndez Álvaro, B19 Fuencarral-Malmea.
2. Determinaciones del programa de actuación de 1988 para las b.d.u.
En la tabla adjunta se relacionan las figuras de planeamiento del Plan General de 1985 a las que se adscribían las BDU, los ámbitos de ordenación correspondientes al PGOUM vigente, las determinaciones (superficie, edificabilidad total y por usos) del Plan General de 1985, las familias afectadas y las inversiones realizadas en tres de ellas en el primer cuatrienio del PGOUM de 1997.
Bolsas de Deterioro Urbano (programa de 1988)
BDU
|
PG 97
|
Superficie ha
|
Edificabilidad m2
|
Residencial
(edif.. m2)
|
Terciario
(edif.. m2)
|
Industrial
(edif.. m2)
|
Familias afectadas
|
Inversiones 1997-2000
|
B1
PERI
|
API 12.04
|
10
|
66.000
|
33.400
|
20.000
|
12.600
|
165
| |
B2
PP
|
API 12.02
|
15,40
|
89.250
|
62.475
|
17.850
|
8.925
|
44
|
576.408.725
pts.
|
B3
PERI
|
API 13.06
|
9,21
|
60.000
|
60.000
|
163
| |||
B4
PERI
|
API 13.07
|
2,42
|
39.351
|
39.351
|
202
|
275.654.369
pts.
| ||
B5
PERI
|
API 13.08
|
1,04
|
9.071
|
9.071
|
92
| |||
B6
PERI
|
API 15.02
|
17,56
|
112.136
|
71.136
|
41.000
|
195
| ||
B7
PERI
|
API 16.10
|
16,90
|
61.881
|
61.881
|
109
| |||
B8
PERI
|
API 11.13
|
7,78
|
66.300
|
60.000
|
6.300
|
148
| ||
B9
PP
|
API 16.09
|
20,43
|
148.880
|
139.780
|
6.500
|
2.600
|
171
|
228.886.669
pts.
|
B10
ED
|
APE 19.03
|
1,76
|
11.840
|
11.840
|
31
| |||
B11
PERI
|
APR 09.04
|
2,98
|
14.750
|
14.750
|
123
| |||
B12
PERI
|
API 09.12
|
7,16
|
44.050
|
44.050
|
208
| |||
B13
PERI
|
API 11.12
|
9,89
|
35.356
|
35.356
|
232
| |||
B14
PERI
|
APE 11.07
|
1,54
|
17.076
|
17.076
|
--
| |||
B15
PERI
|
API 06.07
|
2,73
|
36.000
|
26.000
|
10.000
|
130
| ||
B16
PERI
|
APE 05.27
|
8,70
|
60.460
|
20.000
|
40.460
|
41
| ||
B17
PERI
|
API 02.13
|
5,14
|
48.759
|
10.335
|
38.424
|
--
| ||
B18
PERI
|
APR 02.06
|
20,54
|
170.019
|
10.019
|
160.000
|
161
| ||
B19
PERI
|
8,07
|
60.020
|
24.320
|
37.700
|
185
| |||
Totales
|
169,25
|
1.151.199
|
626.520
|
125.430
|
301.249
|
2.400
|
PERI: Plan Especial de Reforma Interior PP: Plan Parcial PG97: Plan General vigente de abril de 1997
B1 Rancho del Cordobés, B2 Oeste de San Fermín, B3 La Viña, B4 Puente de Vallecas Norte, B5 Puente de Vallecas Sur, B6 Avenida de Daroca, B7 El Carmen, B8 Glorieta Elíptica, B9 El Querol, B10 Villa Jimena, B11Cerro Belmonte, B12 Emerenciana Zurilla, B13 M. Arteaga - J. Verdaguer, B14 Casco de Carabanchel Bajo, B15 Sor Ángela de la Cruz, B16 Colonia Campamento, B17 Méndez Álvaro-Delicias, B18 Méndez Álvaro, B19 Fuencarral-Malmea.
Las BDU en las que se calificaba vivienda de protección oficial (VPO), además de vivienda libre (VL) en la mayoría de casos, eran: B1 Rancho del Cordobés (13.400 m2 edif. VL y 20.000 m2 edif. Vivienda de Realojo); B2 Oeste de San Fermín (10.900 m2 edif. VL y 51.575 m2 edif. VPO), aunque en ese Plan Parcial las nuevas viviendas han acabado siendo 850,todas VPO; B3 La Viña (30.600 m2 edif. VPO y 29.400 m2 edif. Viviendas de Realojo); B6 Avda. de Daroca (62.136 m2 edif. VL y 9.000 m2 edif. Vivienda de Realojo); B9 El Querol (36.885 m2 edif. VL, 85.795 m2 edif. VPO y 17.100 m2 edif. Vivienda de Realojo); B10 Villa Jimena (8.740 m2 edif. VL y 3.100 m2 edif. VPO); B14 Casco de Carabanchel Bajo (17.076 m2 Vivienda de Realojo); B18 Méndez Álvaro (10.019 m2 edif. Vivienda de Realojo y el resto suelo industrial: 160.000 m2 edif.), lo que no tiene absolutamente nada que ver con las determinaciones del PERI que desarrolla el APR 02.06 del PGOUM de 1997.
3. Desarrollo de las bolsas de deterioro urbano
El volumen editado en abril de 2000 por la Gerencia Municipal de Urbanismo (Dirección de Servicios para el Desarrollo Urbano) Operaciones urbanas y bolsas de deterioro 1995-1999 nos informa de las Bolsas de Deterioro Urbano desarrolladas por expropiación que “gestionadas directamente o mediante concesionario, han finalizado o han tenido un desarrollo significativo en el periodo 1995-1999 y aquellas otras que han de desarrollarse físicamente en los próximos años tras haberse resuelto, en el periodo indicado, gran parte de los problemas de gestión”.
Véamos, pues, cuál acabaría siendo el desarrollo de 13 de las 19 BDU inicialmente delimitadas , para referirnos, después, a la situación de las 6 restantes.
BDU
|
Superficie (ha)
|
Nº viviendas
|
Realojos (familias)
|
Superficie dotacional (m2)
|
Edificabilidad (m2)
|
Costes expropiación y realojo (M pts)
|
Inversión total
(Millones pts)
|
B1 Rancho del Córdobés
API 12.04
|
10,69
expropiación:
10,69
|
722
|
146
|
82.036
EP: 4.178
D: 4.422
ZV: 34.856
V y SP : 38.580
|
80.362
R:72.280
T: 8.082
|
1.447 (exp)
425 (realojos)
Concesionario:
Gesinder S.A.
|
2.512
|
B2 Oeste San Fermín
API 12.02
|
16,27
exprop: 16,27
|
853
|
37
|
116.968
EP:18.885
D: 6.890
ZV: 24.335
V y SP: 66.858
|
114.316
R: 85.316
T: 5.700
I: 23.300
|
3.644 (exp)
108 (realojos)
Expropiación directa
|
5.553
|
B3 La Viña
API 13.06
|
9,34
Exprop: 9,34
|
646
|
112
|
83.865
EP: 4.205
ZV: 46.660
V y SP: 33.000
|
64.647
R: 64.647
|
1.283 (expro)
326 (realojos)
Expropiación directa
|
2.555
|
B4 Puente Vallecas Norte
API 13.07
|
15,40
Exprop: 2,09
|
2.048
|
186
|
62.911
EP: 3.020
ZV: 11.891
V y SP: 48.000
|
204.820
R: 204.820
|
2.560 (exp)
542 (realojos)
Expropiación directa
|
3.735
|
B5 Pte. Vallecas Sur
API 13.08
|
12,74
Exprop: 1,51
|
1.694
|
77
|
62.308
EP: 10.768
ZV: 16.540
V y SP: 35.000
|
169.442
R: 169.442
|
524 (exprop)
224 (realojos)
Expropiaci´`on directa
|
1.024
|
B6 Avda Daroca-Bº Bilbao
API 15.12
|
18,39
Exprop: 17,78
|
1.004
|
183
|
143.325
EP: 19.355
D: 3.705
ZV: 11.233
V y SP: 109.032
|
139.155
R: 100.498
I: 38.657
|
4.346 (expro)
533 (realojos)
|
6.811
|
EP: equipamiento público, D: deportivo, ZV: zonas verdes, V y SP: viario y servivio público, R: residencial, T: terciario, I: indiustrial
BDU
|
Superficie (ha)
|
Nº viviendas
|
Realojos (familias)
|
Superficie dotacional (m2)
|
Edificabilidad (m2)
|
Costes expropiación y realojo (M pts)
|
Inversión total (Millones de pts)
|
B7 Bº del Carmen
API 16.10
|
16,20
exprop: 9,58
|
1.234
|
123
|
102.500
EP: 22.130
D: 4300
ZV: 18.260
V y SP: 57.810
|
124.650
R: 123.450
I: 1.200
|
2.497 (exp)
358 (realojo)
|
3.753
|
B8 Gta. Elíptica
API 11.13
|
7,17
exprop: 5,3
|
601
|
128
|
52.208
EP: 22.778
ZV: 6.270
V y SP: 23.150
|
67.053
R: 60.133
T: 6.920
|
2.812 (exp.)
373 (realojo)
Concesionario: R. Espacio Elíptica S.A.
|
3.563
|
B9 El Querol
API 16.09
|
20,45
exp: 20,45
|
1.397
|
184
|
121.630
EP: 25.000
D. 11.200
ZV: 25.929
V y SP: 59.501
|
148.850
R. 139.750
T. 6.500
I: 2.600
|
5.799 (exp)
536 (realojos)
Expropiación directa
|
8.024
|
B12 Emerenciana Zurilla (*)
API 09.12
| |||||||
B13 Mercedes Arteaga-J. Verdaguer
API 11.12
|
9,90
exprop: 4,77
|
1.129
|
252
|
55.548
EP: 5.371
D: 12.080
ZV: 17.166
V y SP: 20.931
|
112.900
R: 112. 900
|
2.294 (exp)
734 (realojos)
Expropiación directa
|
3.706
|
B15 Sor Ángela de la Cruz
API 06.07
|
2,87
exprop: 2,26
|
597
|
97
|
16.483
ZV: 2.800
V y SP : 13.683
|
59.780
R: 59.780
|
1.896 (exp)
285 (realojo)
Concesionario: SORANSA
|
2.423
|
B 17 Méndez Álvaro-Delicias
API 02.13
|
5,15
exprop: 4,84
|
482
|
0
|
32.523
ZV: 15.889
V y SP: 16.634
|
55.534
R: 48.295
T: 0
I: 7.239
|
1.095 (exp)
Concesionario: MENALVARO S.A.
|
1.239
|
EP: equipamiento público, D: deportivo, ZV: zonas verdes, V y SP: viario y servivio público, R: residencial, T: terciario, I: indiustrial
(*) Por un error en la encuadernación (salto de páginas) el volumen Operaciones urbanas y bolsas de deterioro 1995-1999 no ofrece información sobre la B12.
Las otras 6 BDU, de entre las 19 inicialmente delimitadas, tuvieron una evolución diferente al modificar sus condiciones de ordenación y/o de gestión el proceso de revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Así :
B10 Villa Jimena APE 19.03 Villa Jimena-Villa Carlos
B11 Cerro Belmonte APR 09 04 Cerro Belmonte
B14 Casco Carabanchel Bajo APE 11.07 Casco de Carabanchel Bajo, uno de los planes especiales de los cascos anexionados.
B16 Colonia Campamento APE 05.27 Colonia Campamento
B18 Méndez Álvaro APR 02.06 Méndez Álvaro Norte I
B19 Fuencarral-Malmea
De ellas nos ocuparemos en el punto 3.2
Aparte de las 19 BDU iniciales, la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid incluye entre los ámbitos expropiatorios y califica de Bolsas de Deterioro Urbano igualmente las siguientes (de cuyas determinaciones nos ocuparemos en el epígrafe 4. Delimitación y declaración de nuevas BDU):
BDU Cocheras EMT API 03.03 Cocheras EMT
BDU Adelfas API 03.05 Adelfas
BDU Avenida de Pamplona API 06.09 Avda. de Pamplona
BDU Ofelia Nieto API 09.03 Ofelia Nieto
DBU Colonia Parque Europa API 10.07 Colonia Parque Europa
BDU Martínez de la Riva API 13.09 Martínez de la Riva
3.1. Ámbitos expropiatorios: ordenación gestión y realojos
Las 19 BDU ( las 13 inicialmente delimitadas más las 6 calificadas después, exceptuando las 6 iniciales cuyo ordenamiento modificó la revisión del planeamiento) cuentan, en cómputo global, con 193, 16 ha de superficie, de las cuales 136,90 ha se gestionaron por expropiación.
De las 20.410 viviendas previstas en 3 operaciones urbanas ( 2.952 viviendas, de ellas 1.120 en API 10.12 Aluche-Avda. de los Poblados, 1.582 unidades en API 16.11-15 Eje urbano de Hortaleza y 250 unidades en UZI 0.05 Olivar de la Hinojosa) y en las 19 BDU ( 17.450 unidades), 11.314 unidades (el 55%) quedaron vinculadas a la gestión expropiatoria , y de estas últimas se adcribieron a los programas de vivienda protegida del Ayuntamiento de Madrid: 4.192 unidades al Plan 18.000 y 340 unidades a la Demanda Esencial Insatisfecha (del plan citado), mientras la EMV obtuvo suelo para construir otras 2.118 viviendas (de ellas 1.075 vinculadas a realojos).
Los suelos de uso dotacional obtenidos del desarrollo de las 19 BDU, la edificabilidad que se les otorgó, los costes de gestión, expropiación y realojos son los siguientes:
Usos dotacionales BDU
Supeficie ámbitos
|
Equipamiento privado
|
Equipamiento público
|
Deportivo
|
Zonas verdes
|
Via pública
|
Total
|
%
|
193,16 ha
|
0
|
17,7 ha
|
4,2 ha
|
29,5 ha
|
71,2 ha
|
122,7 ha
|
63,5
|
Edificabilidad BDU
Superficie ámbitos
|
Edificabilidad residencial
|
Edificabilidad terciario
|
Edificabilidad industrial
|
Edificabilidad total
|
193,16 ha
|
1.767.207 m2 (*)
|
32.552 m2
|
72.996 m2
|
1.872.755
|
(*) 17.450 viviendas
La gestión de las BDU por expropiación fue mayoritariamente directa, es decir, gestión municipal directa (“el Ayuntamiento redacta y tramita el planeamiento y los proyectos de expropiación; exporpia y realoja a las familias residentes a través de la EMV, redacta y tramita los proyectos de urbanización, urbaniza y concede licencias”, se dice en el volumen Operaciones urbanas y bolsas de deterioro 1995-1999) y en ciertos casos (B1 Rancho del Córdobés, B15 Sor Ángela d ela Cruz, B7 Barrio del Carmen, B8 Glorieta Elíptica, B17 Méndez Álvaro-Delicias) se realiza mediante concesión a un adjudicatario por medio de concurso público (“el Ayuntamiento redacta y tramita el planeamiento, el pliego de ocndiciones de concurso, realizándolo y adjudicándolo; redacta y tramita el proyecto de expropiación, expopia, paga los mayores importes que se produzcan sobre la expropiación y gestiona el realojo. Por último, el Ayuntamiento aprueba el proyecto d eurbanización, controla su ejecución y concede licencias. El adjudicatario, según las condiciones del pliego y las ofertas, paga o recibe un canon, paga los costes de de la expropiación –según proyecto—, del proyecto y de las obras de urbanización y de los realojos, cede los suelos dotacionales y edifica las parcelas lucrativas”, se indica en el volumen citado).
Costes de gestión, expropiación y realojos BDU
Superficie ámbitos
|
Supef. gestionada por exporpiación
|
Total expropiación (millones de pts)
|
Coste de los realojos (millones de pts)
|
Total costes (millones de pts)
|
193,16 ha
|
136,90 ha
|
40.259
|
5.350
|
45.609
|
Los realojos en las 19 BDU y su coste fueron:
Realojos BDU
Superficie ámbitos
|
Número de familias
|
Viv. adjudicadas hasta 1999
|
Viviendas pendientes en 1999
|
Coste de realojos (millones de pts)
|
Coste medio por vivienda
|
193,16 ha
|
1.931
|
1.856
|
75
|
5.350
|
2,77 mill. pts
|
“Los residentes que acreditaron ser propietarios de vivienda pudieron optar entre el acceso a las nuevas viviendas públicas [promovidas por la EMV] en régimen de propiedad o alquiler. Los inquilinos residentes se realojaron, preferentemente, en régimen de alquier. El criterio general para la nueva ubicación geográfica de las familias a realojar fue evitar, en la medida de lo posible, que sean desplazadas de su entorno geográfico de origen. Para ello los realojos se realizan in situ o en promociones de la EMV lo más cerca posible de su anteiror vivienda”, señala la Gerencia Municipal de Urbanismo en Operaciones urbanas y bolsas de deterioro 1995-1999.
3.2. Áreas de planeamiento incorporado (API), áreas de planeamiento específico (ape) y áreas de planeamiento remitido (apr) del pgoum de 1997 adscritas a bolsas de deterioro urbano
API Se habrá observado que todas las BDU –excepto las seis que modifica la revisión del planeamiento general— son recogidas por el Plan General vigente como áreas de planeamiento incorporado (API); esto es, ámbitos de ordenación procedentes del planeamiento inmediatamente anterior, si bien no desarrollado o ejecutado en su totalidad durante el proceso de revisión del PGOUM (y en consecuencia no remitido a suelo urbano común y a norma zonal). Para los planeamientos incorporados el Plan General vigente establece un régimen transitorio –en la casilla de Determinaciones Complementaria “en la que se indican las modificaciones que el nuevo Plan General ha introducido para adaptar la ordenación al nuevo modelo territorial”, dice la Memoria— con el propósito de flexibilizar determinaciones incluidas en los mismos: número máximo de viviendas, régimen de las parcelas con calificación dotacional, etc. (artículo 3.2.7 de las Normas Urbanísticas). El volumen 4 años de gestión del Plan General Urbana 1997 (Gerencia Municipal de Urbanismo, 2002) sólo nos informa de inversiones en el primer cuatrienio de vigencia del PGOUM en tres de ellas (B2 Oeste de San Fermín, B4 Puente de Vallecas Norte y B9 El Querol).
APE Tres BDU se integran en el Plan General de 1997 como áreas de planeamiento específico (APE), la B14 Casco de Carabanchel Bajo (APE 11.07), la B10 Villa Jimena (APE 19.03) y la B16 Colonia Campamento (APE 05.27 Colonia Campamento).
El APE 11.07 Casco de Carabanchel Bajo es uno de los planes especiales de los cascos anexionados y su superficie es muy superior (14,33 ha) a la de la B14 (1,54 ha).
Las determinaciones del APE 19.03 Villa Jimena-Villa Carlos son las siguientes, que comparamos con las de la antigua B10
APE 19.03 Villa Jimena-Villa Carlos
|
B10 Villa Jimena
|
Superficie: 8.229 m2
Superficies públicas: 3.027 m2
Superficies privadas: 5.202 m2
Superficie para uso residencial: 3.385 m2
|
Superficie: 17.600 m2 (1,76 ha)
|
Edificabilidad residencial: 5.202 m2
|
Edificabilidad residencial: 11.840 m2
VL: 8.700 m2
VPO: 3.100 m2
|
Zonas verdes (superf.): 700 m2
Equipamientos (supef.): 910 m2
|
Espacios libres: 4.500 m2
Equipamiento público: --
|
Las determinaciones del APE 05.27 Colonia Campamento son respecto de las de la antigua B16:
APE 05 27 Colonia Campamento
|
B16 Colonia Campamento
|
Superficie: 70.600 m2
Superficie usos lucrativos: 23.707
|
Superficie: 87.000 (8,70 ha)
|
Edificabilidad residencial: 100.991
|
Edificabilidad residencial: 20.000 m2
VL: 20.000 m2
Edif. Terciario: 40.460 m2
Edificabilidad total: 60.460 m2
|
Zonas verdes: 13.150 m2
Equipamiento: 420 m2
Servicios de transporte: 1.718 m2
Vías públicas: 31.695 m2
Total superficie suelo dotacional: 46.893 m2
|
Espacios libres: 19.000 m2
Equipamiento público: 5.700 m2
Total suelo de uso colectivo: 24.700 m2
|
Pero además el APE 05.27 forma parte de la operación Chamartín, cuyas determinaciones se extractan en las tablas que siguen y en las que se comparan las del Plan General de abril de 1997(PG97) con las de la modificación puntual del Plan General en el ámbito del APR 08.03 Prolongación de la Castellana(modificación PG). Para que se puedan apreciar los enormes incrementos de edificabilidad habidos en cada fase, introducimos el aprovechamiento previsto en el avance del PERI que, con carácter previo a la modificación puntual del APR 08.03, debía desarrollar la operación Chamartín.
PG97
|
Modificación PG
|
Observaciones
| |
Código del Plan General
y nombre
|
APR 08.03 Prolongación de la Castellana
|
APR 08.03 Prolongación de la Castellana
|
Área de Planeamiento Remitido en Suelo Urbano
|
Figura de ordenación
|
Plan de Reforma (PERI)
|
Plan Parcial de Reforma Interior (PPRI)
|
Suelo urbano no consolidado (art. 47 Ley 9/2001)
|
Distrito
|
Fuencarral
|
Fuencarral-Chamartín
|
70% superficie en Fuencarral y 30 % en Chamartín, aprox.
|
Superficie del ámbito (m2)
|
3.056.700 m2
|
3.120.658 m2
|
+ 63.958 m2 ( 2 % más) “resultado de una más precisa medición”
|
Uso característico
|
Residencial
|
Residencial en vivienda libre y terciario (usos globales)
|
Usos globales de la Ley 9/2001 “ a fin de favorecer la deseable flexibilidad en el desarrollo del área”
|
Usos cualificados
|
Los que se deducen del conjunto de determinaciones de la ficha
|
“Se incluye una amplia gama cuya cuantificación se deducirá del conjunto de determinaciones de la ficha”
| |
Iniciativa de planeamiento
|
Privada
|
Privada
|
Consorcio Urbanístico “Prolongación de la Castellana”
|
Prioridad de planeamiento
|
Primer cuatrienio
|
Se suprime la programación. “Los Principios para el Desarrollo y Gestión del Área no prevén calendario específico, dada la magnitud y envergadura del proyecto”.
|
La Ley 9/2001 desprograma el planeamiento urbanístico.
En el Estudio de modelización del tráfico rodado se dice que “ se estima en 15 años la finalización de la actuación urbanística, cuyo inicio se prevé en 2003".
|
APR 08.03
|
PG97
|
Modificación PG
|
Observaciones
|
Sistema de Actuación
|
Compensación-Expropiación
|
Compensación-Ejecución Forzosa-Expropiación
|
“Para cubrir cualquier eventualidad se prevén también los [sistemas] de ejecución forzosa y expropiación”.
|
Área de Reparto
|
APR 08.03
|
La Ley 9/2001 no reconoce áreas de reparto en suelo urbano
| |
Aprovechamiento tipo
|
0,6 m2/m2
0,6 x 3.056.770 m2 de sup. del ámbito = 1.834.020 m2 edificabilidad lucrativa total del APR 08.03
|
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que en suelo urbano se determine únicamente coeficiente de edificabilidad
| |
Coeficiente de edificabilidad
|
1,05 m2 construidos/m2 de suelo
1,05 x 3.120.658 m2 sup. del ámbito = 3.276.691 m2 edificabilidad lucrativa total del APR 08.03
|
El índice de edificabilidad crece un 75 %
+ 1.442.671 m2 de edificabilidad total
( un 78,6 % más de edificabilidad lucrativa, pues se ha ampliado la superficie del ámbito)
|
APR 08.03 Prolongación
de la Castellana
|
PG97
|
Avance PERI
|
Modificación PG
|
Aprovechamiento
|
0,6 m2/m2
|
0,79 m2/m2
|
1,05 m2/m2
|
Edificabilidad lucrativa terrenos RENFE/DUCH
(1.963.515 m2 superf.)
|
1.178.109 m2
70 % uso residencial
30 % uso terciario
|
1.551.177 m2
70 % uso residencial
30 % uso terciario
|
2.061.691 m2
30/70 % residencial
25/65 % terciario
|
Edificabilidad residencial
Edificabilidad terciairo
|
824.676 m2
353.433 m2
|
1.085.824 m2
465.353 m2
|
1.443.184 m2 (70 %)
618.507 m2 (30 %)
|
APR Otras dos BDU se mantienen aún en el Plan General del 97 como planeamiento remitido, las APR 09.04 Cerro Belmonte (B11) y APR 02.06 Méndez Álvaro Norte I (B18).
Comparamos las determinaciones del APR 09.04 Cerro Belmonte con las de la B11 y nos detenemos algo más en las vicisitudes de la BDU de Méndez Álvaro por constituir un paradigma de cómo la presión especulativa (en su modalidad de recalificación de suelo de uso industrial a residencial) puede desvirtuar por completo las pretensiones iniciales hasta convertir a la calle Méndez Álvaro en contenedor de 6.000 viviendas (Boadilla del Monte al completo en las márgenes de una sola calle).
APR 09 04 Cerro Belmonte
|
B11 Cerro Belmonte
|
Superficie: 30.415 m2
|
Superficie: 29.800 m2
|
Edificabilidad residencial: 30.415 m2
|
Edificabilidad residencial: 14.750 m2
VL: 14.750 m2
|
Zonas verdes: 3.620 m2
|
Espacios libres: 3.300 m2
|
Programación: 2º cuatrienio del PG97
Sistema de gestión: compensación
|
Sistema de gestión: iniciativa pública y expropiación
|
3.3. La bolsa de deterioro urbano de méndez álvaro (B18 / APR 02.06)
La comparación entre las determinaciones de la B18 y el APR 02. 06 Méndez Álvaro Norte I remarca, como decíamos, la abismal diferencia entre los objetivos iniciales y el resultado de la presión especulativa sobre unos suelos situados en céntrico barrio municipal de Atocha.
BD 18 Méndez Álvaro
|
APR 02.06 Méndez Álvaro Norte I
|
Superficie: 205.400 (20,54 ha)
|
Superficie: 129.182 m2 (12,91 ha)
|
Edificabilidad residencial: 10.019 (100 viv.)
Vivienda de realojo: 10.019 m2
|
Edificabilidad residencial: 171.234 m2 (1.712 viv.)
Reserva de suelo para realojos: 21.000 m2 (PERI)
|
Edificabilidad uso industrial: 160.000 m2
|
Edificabilidad terciario: 57.078 m2
Edificabilidad uso industrial: 0 m2
|
Espacios libres: 18. 800 m2
|
Superf. Zonas verdes: 5.000 m2
Superf. Equipamiento: 27.000 m2
|
Familias afectadas: 161
|
Familias afectadas: 183 (último censo de la EMV incorporado al PERI)
|
Sistema de gestión: iniciativa pública, expropiación- cooperación.
|
Sistema de gestión: compensación-expropiación.
Programación: primer cuatrienio
|
A) Antecedentes
El Plan General de 1985 (PG85) delimita el PERI 3.4 Méndez Álvaro cuyo objetivo era: “Ordenar todo el sector del Polígono Industrial de Méndez Álvaro con este uso, incorporando el suelo de los antiguos talleres de Renfe y permitiendo mantener los dos núcleos residenciales de la calle Alpedrete y de Leganés. La zona incluye el trazado del ferrocarril de Parla. La trama viaria se apoya en Méndez Álvaro y en los viarios que traspasan las vías de ferrocarril de Atocha prolongación de Menéndez Pelayo y Alberche”.
El PERI 3.4 no prospera. Aunque su aprobación inicial se produce el 29.07.88 nunca se aprobaría definitivamente, toda vez que el Programa de Actuación de Área de Urbanismo e Infraestructura para 1988 define en Méndez Álvaro las Bolsas de Deterioro Urbano B-18 Méndez Álvaro, que comprende el ámbito del PERI 3.4, y B-17 Méndez Álvaro-Delicias.
El PERI de la B-17 (actual API 02.13) se desarrolla, dando lugar al conjunto residencial Menálvaro. El PERI de la B-18 se remite a la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Las características de la ficha de planeamiento de la Bolsa de Deterioro Urbano de Méndez Álvaro (B18) eran:
Existente Nuevo Edificab. Totales
a mantener previsto m2 m2
Superficie suelos lucrativos 74.013 56.673 130.686
Edificab.residencial 10.019
Edificab. industrial 160.000 170.019
Superficie usos no
lucrativos (esp. libres) 18.790
Red viaria 41.220
Red ferroviaria 14.569
SUP.TOTAL ÁMBITO 89.582 116.883 205.465
Sistema de actuación: Expropiación- cooperación (reparcelación económica)
Nº viviendas [de realojo]: 100 (10.019 m2 de edificabilidad). Calificación de las viviendas: Viviendas de Promoción Pública.
B) Proceso de Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid
A pesar de que el PERI de la B-18 debía estar definitivamente aprobado en febrero de 1989, iniciadas las viviendas de realojo en junio del mismo año y finalizadas en enero de 1991, el 28 de junio de 1993, cuando el Ayuntamiento Pleno aprueba el Avance de la Revisión del PGOUM, no se ha producido aún ninguna intervención en el área.
En la fase del Avance de la Revisión del PGOUM, continúan las negociaciones entre los representantes de los afectados y la Asociación de Vecinos La Unidad de Arganzuela con el Gerente de Urbanismo y la Empresa Municipal de la Vivienda para materializar el programa de realojos dentro del ámbito del PERI. El Gerente de Urbanismo propone que el realojo se produzca bien en los terrenos de la extinta Isodel Sprecher S.A. (hoy APE 02.04 Avda. del Planetario), bien en parcelas liberadas de la operación Pasillo Verde Ferroviario del entorno de Méndez Álvaro. La propuesta, aceptada por los vecinos, no prospera y , finalmente, la operación urbanística de la Bolsa de Deterioro Urbano de Méndez Álvaro (B.D.U.de Méndez Álvaro) se remite a la Revisión del Plan General.
En el primer documento de aprobación inicial (DAI 1) de la Revisión del PGOUM (cuya exposición pública fue del 25 de abril al 30 de octubre de 1995),la ficha del APR 02.06 " Méndez Álvaro " fijaba como sistema de actuación el de compensación, omitiendo entre los objetivos el del realojo de la B.D.U. dentro del ámbito. La negociación con el Gerente Municipal de Urbanismo y con la Oficina Municipal del Plan logran el cambio de sistema de compensación a compensación-expropiación (el segundo para los terrenos de la B.D.U.) y que entre los objetivos del futuro PERI se incluya el del realojo de los residentes de la B.D.U en el ámbito. La consecución se refuerza con la presentación de alegaciones individuales al DAI 1/APR 02.06 por parte de los afectados, además de las de la Asociación de Vecinos y la FRAVM.
El 11 de junio de 1996, con carácter previo al trámite de información pública del segundo documento de aprobación inicial (DAI 2) - meses de agosto y septiembre de 1996 - los propietarios mayoritarios de suelo del APR 02.06 (excepto Zardoya Otis) suscriben el Acta de Manifestaciones que se incorporará a la aprobación definitiva del nuevo Plan General. En su estipulación quinta se establece que " el Ayuntamiento intervendrá en el desarrollo del APR tomando la iniciativa de la ejecución de la Unidad por expropiación, asumiendo con cargo a fondos públicos el realojo de las zonas de vivienda existentes en el área..."
El 20 de junio de 1996, se suscribe entre el Ayuntamiento y Renfe el Convenio Urbanístico Atocha-Méndez Álvaro, cuyos objetivos prioritarios son: a) Regular urbanísticamente la calificación y usos del suelo de los terrenos de Renfe definidos en el exponendo segundo [franja de suelo a ambos lados de la calle Comercio, a la altura de la calle Garganta de los Montes, que limita los APRs 02.01 y 02.06]; b) Regularizar y ceder los suelos propiedad de Renfe ocupados actualmente por Sistemas Generales de red viaria (c/Comercio) y la calle Garganta de los Montes con su prolongación hasta Méndez Álvaro; c) Establecer la cesión por Renfe de las parcelas C (3.690 m2), D (754 m2), E (3.990 m2) y F (1.125 m2).
Los referidos terrenos quedarán incluidos en el APR 02.01 (con dos Unidades de Ejecución independientes) y en el APR 02.06 del PG97.
En el segundo documento de aprobación inicial (DAI 2), la ficha del APR 02.06 incluye entre las condiciones vinculantes "el realojo de las bolsas de infravivienda existentes" y como sistema de actuación en la Bolsa de Deterioro Urbano el de expropiación.
El documento de aprobación definitiva del PG97 mantiene como condiciones vinculantes la unidad de actuación discontinua por expropiación y el realojo de las bolsas de infravivienda existentes.
C) PERI del APR 02.06 de la Bolsa de Deterioro Urbano de Méndez Álvaro
El PERI al que remite el APR 02.06 delimita dos unidades de ejecución, la UE 1 por expropiación (que incluye los edificios de la bolsa de deterioro urbano propiamente dicha, donde habitan las familias a realojar) con una superficie de 13.740 m2 y la UE 2, por compensación, que engloba el resto de la superficie del ámbito (las industrias, cuyo suelo recalifica la ficha del Plan General).
UA nº 1, dimensiones. La Unidad de Ejecución nº 1, por expropiación, está constituida como unidad discontinua por dos enclaves independientes, el A y el B, situados ambos dentro del perímetro del APR 02.06:
Superficie enclave A: 9.131,94 m2
Superficie enclave B: 4.608,19 m2
Superficie total UA-1: 13.740,13 m2
Parcela/as de realojo. Para la fase I la reubicación se producirá, una vez constituida la Junta de Compensación, sobre terrenos libres de edificaciones, en parte pertenecientes hoy a Renfe (Renfe I) y, en una pequeña porción, sobre terrenos de propiedad privada correspondientes a la Sociedad Mercantil INGRAQUI S.A., titular de las registrales 3.654 y 1.396.
Viviendas de realojo. Esta fase [la fase I] permitirá que se produzca el realojo íntegro ya que comprende 21.000 m2 edificables y previsiblemente más de 200 viviendas, en cuantía superior, por consiguiente, a la que resulta de las viviendas actualmente censadas. La superficie total del suelo ocupado por usos lucrativos sobre la que se actúa es de 1.995,00 m2.
Estudio económico-financiero. Previsión para expropiaciones, afecciones, derribos y realojos correspondientes a la unidad de ejecución por expropiación: 3.379.340.000 pts.
En definitiva, la B.D.U. nº 18 del Programa de Actuación del Área de Urbanismo para 1998 no se desarrolló en su día, debiendo esperar a la Revisión del Plan General (definitivamente aprobado en abril de 1997) que delimita una Unidad de Ejecución –discontinua– por expropiación y remite a la redacción y aprobación del correspondiente Plan Especial de Reforma Interior (PERI), cuya aprobación definitiva se produce en abril de 2000, aprobándose asimismo el texto inicial del Convenio de gestión del suelo en octubre de 2000.
El realojo afecta a 183 familias (según el último de los censos realizados por la Empresa Municipal de la Vivienda, incorporado al PERI) incluidas en el ámbito del APR 02.06 Méndez Álvaro Norte I, más los residentes en los números 21, 23, 25 y 27 de la calle Méndez Álvaro incluidos en el APR 02.01 Méndez Álvaro Norte II(parcelas calificadas por el Plan General de Equipamiento Básico).
En el ámbito de la Unidad de Ejecución por expropiación existen, igualmente, locales comerciales en funcionamiento y talleres.
4. Delimitación y declaración de otras bolsas de deterioro urbano
No obstante hemos computado en el punto 3.1 las 19 BDU gestionadas por expropiación (las 13 iniciales más las 6 posteriores) y nos hemos referido en el punto 3.2 a las APE y APR adscritas a otras cinco BDU de las seis cuya ordenación se modificó, nos detenemos aquí en las determinaciones de :
BDU Cocheras EMT API 03.03 Cocheras EMT
BDU Adelfas API 03.05 Adelfas (en epígrafe específico 4.1)
BDU Avenida de Pamplona API 06.09 Avda. de Pamplona
BDU Ofelia Nieto API 09.03 Ofelia Nieto
DBU Colonia Parque Europa API 10.07 Colonia Parque Europa
BDU Martínez de la Riva API 13.09 Martínez de la Riva (ésta en el punto específico 4.2)
BDU
|
Superficie (ha)
|
Nº viviendas
|
Realojos (familias)
|
Superficie dotacional (m2)
|
Edificabilidad (m2)
|
Costes expropiación y realojo (M pts)
|
Inversión total (Millones de pts)
|
BDU Cocheras EMT
API 03.03
|
3,69
|
432
|
0
|
25.736
EP: 2.919
ZV: 9.841
V y SP: 12.976
|
50.766
R: 50.766
|
Expropiación: Consorcio del Pasillo Verde Ferroviario (PVF)
|
280 (sólo urbanización, pues resto inversión del Consorcio PVF)
|
BDU Avda. de Pamplona
API 06.09
|
4,70
|
689
|
140
|
22.426
ZV: 2.230
V y SP: 19.071
|
68.900
R: 68.900
|
2.268 (exprop)
379 (realojos)
|
3.293
|
BDU Ofelia Nieto
API 09.03
|
1,75
|
191
|
14
|
8.407
EP: 2.242
ZV: 2.498
V y SP: 3.667
|
19.128
R: 19.128
|
233 (exprop.)
27 (realojos)
|
380
|
BDU Colonia Parque Europa (*)
API 10.07
|
EP: equipamiento público, D: deportivo, ZV: zonas verdes, V y SP: viario y servivio público, R: residencial, T: terciario, I: indiustrial
(*) Por error de encuadernación en el volumen Operacione urbanas y bolsas de deterioro 1995-1999 de la Gerencia Municipal de Urbanismo, 2000 (salto de páginas), no disponemos de información sobre el desarrollo de esta BDU.
4.1. bdu adelfas (api 03.05)
El PERI 3/7 Adelfas del Plan General de 1985 (API 03.05 del nuevo PGOUM) fue provisional y definitivamente aprobado por el Ayuntamiento Pleno el 28 de julio de 1995. El mismo Pleno aprobó definitivamente la Unidad de Ejecución nº 1 (UE-1) del PERI a desarrollar por el sistema de expropiación. Detectado un error material numérico en el cuadro de características del PERI, su corrección fue aprobada el 21 de marzo de 1996. La Unidad de Ejecución nº 2 (UE-2) fue adscrita al sistema de actuación por compensación.
PERI 3/7
API 03 05 Adelfas
|
Gestión
|
Superficie (m2)
|
Edif. lucrativa (m2)
|
Usos no lucrativos (m2)
|
UE-1
|
Expropiación
|
60.810 m2
|
85.666 m2
|
Espacios libres: 3.446
Equipamiento: 14.400
Viario: 4.040
|
UE-2
[Viviendas de realojo
y realojos aún pendientes]
|
Compensación
[cambio de sistema de actuación posterior-
mente: expropiación]
|
67.572 m2
|
76.277 m2
|
Reserva vivienda colectiva de protección oficial para realojos: 6.418 m2 de edificabilidad.
Espacios libres: 17.733
Equipamiento:2.340
Viario: 9.450
|
Total ámbito PERI
|
128..382 m2 (12,84 ha)
|
161.943 (residencial)= 1.620 viviendas
|
51.409 m2 supf. más 6.418 de edif.
|
En las alegaciones de febrero de 1998 al expediente de aprobación inicial de la modificación del Area de Planeamiento Incorporado 03.05 Adelfas y el texto inicial del Convenio Urbanístico suscrito el 12 de diciembre de 1997 entre el Ayuntamiento de Madrid, el grupo de empresas PRASA y la Federación Madrileña de Karate, así como a su addenda de 8 de enero de 1998, denunciaban la FRAVM y la Asociación de Vecinos Los Pinos Retiro Sur, entre otras cosas: “El expediente de modificación del API 03.05 Adelfas pasa de largo y ni siquiera menciona (excepto para referirse al cuadro de características) la Unidad de Ejecución nº 2 del PERI. Silencia el plazo reglamentariamente establecido para que los propietarios mayoritarios de suelo presenten el proyecto de estatutos y bases de actuación y conformen la Junta de Compensación. Silencia si se les ha requerido o no para ello y si el Ayuntamiento prevé el cambio de sistema.
Mientras en la Unidad de Ejecución nº 1 del PERI Adelfas la edificación de viviendas libres por los grupos PRASA y Reyal S.A. está muy avanzada, exceptuando las parcelas que este expediente somete a cambio de usos y permuta; en la Unidad de Ejecución nº 2 del PERI ni se ha formado la Junta de Compensación ni se tiene noticia de cuando se producirá su desarrollo. [Y es que] en origen, la propiedad del suelo en la U.E. nº 2 está muy fragmentada: 69 fincas suman una superficie de suelo de 33.110 m2 (de los 67.572 m2 que tiene la superficie del ámbito de la UE-2), de ellas sólo 6 fincas tienen las siguientes dimensiones: 1.560 m2 ; 1.970 m2; 2.236 m2; 3.642 m2; 3.898 m2 y 6.300 m2 (totalizando 19.606 m2 de superficie). De esas 69 fincas, 20 tienen menos de 100 m2; 24 tienen una superficie entre 100 y 200 m2; 9 tienen una dimensión entre 200 y 300 m2; 3 tienen una superficie entre 400 y 500 m2 y 7 se hallan entre los 500 y los 1.000 m2 de superficie. Entre los usos no lucrativos que se califican en la Unidad de Ejecución nº 2 del PERI Adelfas se encuentra una reserva de suelo para vivienda colectiva de protección oficial con destino a realojos (6.418 m2 de edificabilidad), pero el censo de ocupantes corresponde al año 1994 y además no se ha definido la ubicación, en el perímetro de la UE-2, de la parcela o parcelas de realojo”.
Los residentes en la UE-2 (con derecho de realojo), la asociación de vecinos y la FRAVM reclamarían, seguidamente, el cambio del sistema de actuación en la UE-2, de compensación a expropiación, lo que consiguen, tras el preceptivo y dilatado proceso, de la Gerencia Municipal de Urbanismo y la asociación de vecinos constituye una cooperativa juvenil de gestión de vivienda en alquiler para demandar que las viviendas de la UE-2 sean protegidas y de promoción pública directa por la EMV. En mayo de 2003 continúa el proceso expropiatorio de la UE-2 y siguen pendientes los realojos de los residentes en el ambito de la unidad de ejecución.
La expropiación de la UE-1 (6,08 ha) se encomienda al Consorcio del Pasillo Verde Ferroviario y el coste de expropiación es de 2.632 millones de pts, mientras el de urbanización es de 617 millones de pts, lo que supone una inversión total de 3.249 millones de pts; en 1999 la urbanización de la UE-1 estaba ejecutada al 100%.
4.2. La bolsa de deterioro urbano del api 13.09 martínez de la riva (peri 14.4)
El antiguo PERI 14/4 Martínez de la Riva fue aprobado definitivamente el 28 de octubre de 1991 en desarrollo de las determinaciones que para el ámbito hacía el Plan General de Ordenación Urbana de 1985 (PG85).
Superficie del ámbito: 106.000 m2
Suelo dotacional: 51.630 m2 (equipamiento público: 12.616 m2, zonas verdes: 5.193 m2, viario y servicios públicos: 33.821 m2)
Suelo lucrativo: 54.391 m2. Edificabilidad residencial total: 141.236 m2
Límites: al norte las calles de Tomás García y Monte Perdido; al este las calles de Carlos Martín Alvarez, Javier de Miguel y Montes Pirineos; al sur la calle Sierra de Alquife y al oeste las calles Puerto de Arbalán y Martínez de la Riva.
El PERI establecía para su gestión los sistemas de cooperación y expropiación, éste último vinculado a los terrenos donde los objetivos del planeamiento tenían un claro carácter público o especial dificultad.
El planeamiento delimitó tres unidades de actuación (UA) por expropiación vinculadas a operaciones concretas:
Ø La UA-1 para la ampliación de la calle Sierra Carbonera entre las calles Martínez de la Riva y Monte Perdido y para la apertura de la calle Sierra Bermeja entre las calles de Sierra Carbonera y Carlos Martín Alvarez.
Ø La UA-2 para la obtención de terrenos destinados a equipamientos y zonas verdes con una superficie de 9.479 m2 y 2.208 m2 respectivamente.
Ø La UA-3 para la remodelación de la colonia municipal San Jorge, que incluía en su ámbito algunos terrenos ajenos a la colonia.
Y delimitó la UA-4 por cooperación.
EL PERI establecía dos etapas. En la primera se incluían las unidades de ejecución 1 y 2 y el resto del ámbito previsto por cooperación (UE-4). A la segunda etapa correspondía el desarrollo de la Unidad de Actuación 3 (colonia San Jorge), condicionada a una ulterior propuesta del Ayuntamiento en función del estado del parque de viviendas de titularidad municipal.
El PERI se desarrolló conforme a las previsiones iniciales expropiatorias en las UA-1 y UA-2. En el ámbito remitido a cooperación (UA-4) coexisten las infraviviendas con la renovación de la edificación y los suelos vacantes. La UA-3 (colonia San Jorge) nunca se desarrolló, al proponer el PERI para la misma la demolición total de la colonia junto a nuevas tramas viarias y tipologías edificatorias. La colonia municipal San Jorge cuenta con 344 viviendas y un colegio público. De las viviendas 62 son unifamiliares y el resto se localizan en distintos bloques en altura aislados con siete tipos de viviendas que oscilan entre los 34 y 66 metros cuadrados de superficie). Entre los años 1983 y 1985, la EMV, titular de la colonia, acometió obras de rehabilitación y conservación de la misma que hicieron a la Gerencia Municipal de Urbanismo reconsiderar la oportunidad de mantenerla en su estado actual, tanto en su trama urbana como en sus edificaciones. La Empresa Municipal de la Vivienda manifestó su conformidad con mantener la colonia en su estado actual en enero de 1997 y, consiguientemente, con la correspondiente modificación del PERI.
Objetivos y contenido de la modificacion del PERI
En el documento de modificación del PERI del Departamento de Promoción de Suelo de la Gerencia Municipal de Urbanismo de 1998 se señalan como objetivos de la modificación los siguientes:
Ø “ Mantener la colonia San Jorge en su actual configuración urbanística, dotándola de una ordenanza específica para el mantenimiento y/o sustitución de la edificación”.
Ø “ Definir alineaciones y rasantes en el conjunto de la colonia y en el resto de la Unidad de Ejecución 3, con especial incidencia en sus conexiones con el resto del ámbito del PERI 14/4, lo que genera alguna modificación puntual de alineaciones en la confluencia de la calle Martínez de la Riva con Sierra Carbonera”.
Ø “ Conseguir una mayor permeabilidad norte sur conectando las calles Monte Perdido y de Martínez de la Riva a través de las de Juan Portas y Uceda mediante un tratamiento de la urbanización que permita la coexistencia de los tráficos rodados y peatonal”.
Ø “ Incorporar como áreas estanciales y zonas verdes parte de los espacios interbloque existentes en la colonia San Jorge, vinculando el resto a dichos bloques. Esta solución posibilita un aumento de dotación de espacios libres en la antigua UE-3 y, por tanto, en el conjunto del ámbito”.
Ø “Modificar las previsiones para la ejecución del planeamiento en el ámbito territorial de la antigua UE-3”.
El documento también suprime la delimitación y el sistema de actuación de la Unidad de Actuación 4, que pasa del sistema de cooperación a la ejecución asistemática en suelo urbano; esto es, elimina la Unidad de Ejecución 3 (UA 3.14.4 del antiguo PERI) y la Unidad de Ejecución 4 (UA 4.14.4 del antiguo PERI), sustituyéndolas por la ejecución asistemática en suelo urbano y definiéndolas como Resto del Ambito. Esta modificación (la de la UA-4), sin embargo, no figura entre los objetivos del nuevo PERI, a pesar de su trascendencia.
4.2.1 UA-1 y UA-2 de la bdu de martínez de la riva (API 13.09)
En la primera etapa de ejecución del PERI se incluyeron, como se ha dich, la UA-1 y la UA-2 por expropiación y la UA-4 por cooperación.
El grado de ejecución de las previsiones expropiatorias en la UA-1 y en la UA-2 era alto en 1998, cuando se modifica el PERI. En octubre de 1997, de la superficie total a expropiar ya se había inscrito a favor del Ayuntamiento el 86, 2 % (15.673 m2). El gasto tramitado y aprobado era de 1.302,2 millones de pesetas. Seguían ocupadas físicamente ocho fincas (tres de ellas con tramitación de desahucio y desalojo y otra vacía) y la licencia de parcelación de la UA-2, compuesta por parcelas dotacionales, se había enviado al Registro. En 1999 de las 1,82 ha a expropiar se habían inscrito 1,76 y la urbanización se había ejecutado al 50 %.
En 1999 se había efectuado el realojo de 156 familias de las 160 a realojar en las UA-1 y UA-2. Los costes de expropiación previstos alcanzaban los 2.592 millones de pts, los de realojo los 304 millones de pts y la inversión total los 3.597 millones de pts.
Pero el sistema de cooperación se continuaba mostrando incapaz de resolver los problemas existentes en su propio ámbito (UA-4), e incapaz de cumplir el objetivo más sustancial marcado por el Plan General de 1985: la erradicación de la infravivienda. De ahí la propuesta de la FRAVM y de la asociación de vecinos que referimos en el punto 4.2.2.
4.2.2. la delimitación de la bdu (UA-4) de martínez de la riva solicitada por la fravm
En noviembre de 1998, durante el periodo de información pública de la modificación del PERI 14.4 del API 13.09 Martínez de la Riva (Puente de Vallecas), los residentes en las casas bajas, la Asociación de Vecinos de Puente de Vallecas y la FRAVM presentaron las correspondientes alegaciones con las siguientes propuestas:
1. La inclusión entre los objetivos de la modificación del PERI 14.4 (API 13.09 del Plan General vigente) de la eliminación de la infravivienda en el ámbito referido en el punto 2, y del realojo de los afectados en el ámbito de la antigua Unidad de Actuación 4.
2. La calificación como bolsa de deterioro urbano de los 73 edificios en mal estado y con graves y muy graves deficiencias de habitabilidad que se hallan en las calles Uceda, Juan Portas, Rodríguez Espinosa y Monte Perdido.
3. La delimitación de una unidad/unidades de ejecución discontinua dentro del perímetro definido en el punto 2, a desarrollar por el sistema de expropiación, que incluya los edificios de la bolsa de deterioro urbano y haga posible el realojo de los afectados.
Justificaban la solicitud en los siguientes hechos:
1.Mientras en las Unidades de Actuación 1 y 2 del antiguo PERI 14.4. están prácticamente obtenidos los terrenos para la ampliación de Sierra Carbonera, la apertura de Sierra Bermeja, los equipamientos y las zonas verdes; en la Unidad de Actuación 4, a desarrollar por cooperación, se mantiene una importante bolsa de deterioro urbano formada por 73 edificios y 223 infraviviendas en mal estado y con pésimas condiciones de habitabilidad.
2. El ámbito de esta bolsa de deterioro urbano lo delimitan las calles Sierra Carbonera (del nº 29 al 43), Monte Perdido (del nº 130 al 156), Rodríguez Espinosa impares (del nº 1 al 31) y el límite de la antigua Unidad de Actuación 3 con las calles Uceda, Juan Portas y Rodríguez Espinosa; y lo integran, además de las calles y números citados, la calle Uceda (del nº 12 al 54 y del nº 5 al 53) y la calle Juan Portas (del nº 2 al 48 y del nº 1 al 59).
3. La modificación del PERI que se somete a información pública, suprime la Unidad de Ejecución 3, por expropiación, que afectaba esencialmente a la colonia municipal San Jorge. La colonia se mantendrá en su actual configuración urbanística y se la dota de una ordenanza específica para el mantenimiento y/o sustitución de la edificación.
4. Pero también suprime la Unidad de Ejecución 4, sustituyendo el sistema de actuación por cooperación por la actuación aislada parcela por parcela ("ejecución asistemática en suelo urbano"), que deja al albedrío y a la voluntad de los propietarios de suelo y de edificios en mal estado la renovación de la edificación en la bolsa de deterioro urbano. El Ayuntamiento se inhibe y renuncia, de ese modo, a cualquier actuación de iniciativa pública para la erradicación de la infravivienda (objetivo sustancial del PERI 14.4 y del API 13.09 del Plan General vigente), condenando la bolsa de deterioro urbano a la continua amenaza de las declaraciones de ruina.
5. Propuesta de la fravm de delimitación y declaración de nuevas bolsas de deterioro urbano
Entre las propuestas de la FRAVM en materia de vivienda (vivienda pública, suelo para vivienda protegida y promoción de vivienda protegida, rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial, vivienda vacía, erradicación del chabolismo y de los asentamientos marginales) defendidas ante la administración local y regional se encuentra, asimismo, la de delimitación y declaración de nuevas bolsas de deterioro urbano en ámbitos con edificación deficiente e infravivienda, insuficiente urbanización y problemas añadidos de ordenación urbanística.
Al respecto el criterio indicativo, con las particularidades inherentes a cada caso y contando con las transformaciones producidas en estos quince años , podría ser el que guió la elaboración del censo de 1988 de las 19 bolsas de infravivienda encargado por la EMV.
Los habitantes
Ø Sobrerrepresentación de los grupos de edad y sociales más marginados (ancianos, niños, gitanos, inmigrantes irregulares y familias jóvenes sin otro cobijo).
Ø Elevado grado de analfabetismo y de eventualidad laboral e ingresos familiares muy bajos.
Las viviendas
Ø Predominio de las vivendas en alquiler, con notables carencias y en malas o pésimas condiciones.
Ø Viviendas unifamiliares en su mayoría (casas bajas).
Ø Antigüedad de las edificaciones.
Ø Viviendas de tamaño reducido: condiciones de hacinamiento.
Ø Carencias higiénicas y de todo tipo.
¿Delimita el PGOUM de 1997, vigente, “áreas de intervención pública” cuyo propósito sea el que a continuación enumeramos?
a) Sustitución y realojo de las viviendas insalubres, inadecuadas y obsoletas ubicadas en bolsas de infravivienda, contribuyendo, de ese modo, a solventar situaciones de marginalidad –antiguas en muchos casos— y de segregación socio-espacial.
b) Recualificación del entorno y puesta en valor del área degradada.
c) Reequipamiento y absorción de los déficit que no pueden ser mitigados en las zonas consolidadas circundantes.
d) Reequilibrio urbano.
e) Incorporación al mercado de una importante cantidad de suelo urbanizado que, de incorporarse al patrimonio municipal de suelo y destinarse a vivienda protegida, podría ejercer un papel moderador sobre los precios del suelo residencial.
Que el PG97 delimita “áreas de oportunidad” para el negocio y la especulación inmobiliarios está fuera de toda duda, pero escasean los ámbitos de ordenación en los que la iniciativa pública se plantee la intervención para erradicar la infravivienda. Entre los objetivos de la reforma interior escasea aún más el de realojo (cuando no es fruto de la presentación de decenas y hasta centenares de alegaciones en las diferentes fases de la revisión del planeamiento general y, más tarde, en las de tramitación del de desarrollo, como es en el caso del APR 02.06 Méndez Álvaro Norte I, antigua B18), y, por supuesto, el PG97 abomina de calificar como uso no lucrativo el suelo para vivienda protegida a la que deberían destinarse, como mínimo y por imperativo legal, los ámbitos a desarrollar mediante expropiación (aparte de las viviendas protegidas de promoción pública de realojo).
Los resultados de la gestión de suelo durante el primer cuatrienio del PGOUM (19 de abril 1997-19 de abril 2001) abundan en el mismo sentido: de las 378 actuaciones de gestión de suelo aprobadas definitivamente, 324 correspondieron a ámbitos de compensación (iniciativa privada, juntas de compensación), 20 a ámbitos de cooperación (aportación de suelo por los propietarios y urbanización por el Ayuntamiento, proyecto de reparcelación para distribuir beneficios y cargas y situar los aprovechamientos) , 32 a ámbitos de expropiación (iniciativa pública) y 2 a ámbito de ejecución forzosa.
Sistemas de actuación 1997-2001 Superficie
Delimitación de unidades de ejecución 53
Bases y Estatutos de juntas de compensación 80
Constitución juntas de compensación 71
Disolución juntas de compensación 4
Proyectos de compensación 107 14.475.748 m2
Expropiación a favor juntas de compesación 9
Total ámbitos de compesación 324
Delimitación de unidades de ejecución 10
Proyectos de reparcelación 10 110.753 m2
Total ámbitos de cooperación 20
Delimitación de unidades de ejecución 13
Proyectos de expropiación 19 856.591 m2
Total ámbitos expropiación
Delimitación de unidades de ejecución 1
Constitución Comisión Gestora 1
Total ámbitos ejecución forzosa 2
Fuente Madrid 4 años de gestión del Plan General de Ordenación Urbana 1997, Gerencia Municipal de Urbanismo, febrero 2002
A título ilustrativo, y para finalizar, veamos tres áreas de planeamiento remitido (APR) del PGOUM de 1997 de uso residencial, iniciativa pública y entre cuyos objetivos están la eliminación de la infravivienda (con los correspondientes realojos).
APR 06.02 Paseo de la Dirección (Tetuán)
Superficie del ámbito: 161.330 m2
Uso característico: residencial.
Iniciativa de planeamiento: pública (IVIMA).
Prioridad de planeamiento: primer cuatrienio.
Sistema de actuación: expropiación.
Objetivos: Rectificación del trazado del Pº de la Dirección consiguiendo aportaciones de suelo que esponjen la trama urbana, posibilitando el realojo de las viviendas afectadas y la obtención de suelo para equipamiento y espacios libres que contribuyan al reequilibrio de los déficit actuales.
Edificabilidad de usos lucrativos: 197.260 m2
Residencial: 197.260 m2
Superficies mínimas de cesión para usos dotacionales públicos:
Zonas verdes: 20.500 m2
Deportivo público: 11.000 m2
Equipamiento público: 13.000 m2
APR 13.01 Sierra Toledana (Puente de Vallecas)
Superficie del ámbito: 43.756 m2
Uso característico: residencial.
Iniciativa de planeamiento: pública .
Prioridad de planeamiento: primer cuatrienio.
Sistema de actuación: sin información, a fijar por el PERI.
Objetivos: 1. Completar ensanchamiento de Sierra Toledana; 2. Completar el trazado viario y los espacios libres asociados (...); 4. Obtener equipamientos y zonas verdes; 5. Posibilitar el establecimiento de normativa, unidades de ejecución y sistema o sistemas de actuación que permitan asumir por el área las cargas –incluidas indemnizaciones y realojos— derivados de la ordenación.
Edificabilidad de usos lucrativos: 51.600 m2
Residencial: 50.000 m2
Otros: 1.600 m2
Superficies mínimas de cesión para usos dotacionales públicos:
Zonas verdes: 3.300 m2
Equipamiento público: 500 m2
Vías públicas: 5.350 m2
APR 18.01 Puerto Pozazal (Villa de Vallecas)
Superficie del ámbito: 7.270 m2
Uso característico: residencial.
Iniciativa de planeamiento: pública .
Prioridad de planeamiento: segundo cuatrienio.
Sistema de actuación: expropiación.
Objetivos: Completar la reurbanización del área, posibilitando la articulación urbana y su reequipamiento, posibilitando el cambio parcial de usos (...) y favoreciendo una solución al problema de infravivienda existente.
Edificabilidad de usos lucrativos: 5.000 m2
Residencial: 5.0002
Superficies mínimas de cesión para usos dotacionales públicos:
Equipamiento público: 1.700 m2
Estas y otras “áreas de intervención pública” (la del API 13.09 Martínez de la Riva propuesta por la FRAVM, pongamos por caso) delimitadas y a delimitar en suelo urbano deben formar parte de los programas de actuación inmediata, los planes especiales de inversiones y del plan o planes estratégicos que la FRAVM reclama para el municipio de Madrid.